房屋貸款與個人的財務負擔息息相關，每個月的月付款額的大小與日常生活開支也息息相關，為了調控每個月最大筆的支出，我們必須精打細算。況且房貸本金加利息累積起來是一筆很大的負擔，所以我們一定要把房屋貸款計算清楚。
想要省下房貸其實並不困難，只要善選適合的貸款方式，就能省下許多利息支出 ，只要在申借貸款時多加留心一些小細節，就能省下許多貸款費用，看清楚貸款 ( 文件 ) 合約內容，以免被銀行文件所騙。
節省利息也有妙招
提供您12個節省房貸利息的方法：
方法 1 ：本金借的越少，利息負擔的越小
借貸的本金越多 , 利息總支出也越多 , 若能提高自備款，降低房貸本金，便可有效省下利息。平時養成節儉儲蓄的習慣，就可向銀行少借錢。
方法 2 ：向政府申請購屋補助款或 向親朋好友融通借款
向政府申請低收入 ( 第一次購屋者 ) 購屋補助，補助金上限為 5 萬元美金 ，只要能符合申低收入請條件者，便能向當地政府提出申請。或向親朋好友 ( 融通 ) 周轉 ，尋找低利或免息的短期借款。
方法 3 ：借款年數越短越好
借款年數越長，其所需付出的利息代價也越高。若能縮短借款年限， 也能有效節省利息。但相對來說，在相同的借款本金與利率條件下，借款年期越短，還款的金額即月付款的金額也越大。
方法 4 ：用雙週繳款取代按月還款
雙週繳款比按月還款能提早還清房貸，其主要原因在於將固定繳款期限從一個月縮短為 14 天，使得還款頻率增高， 可加快償還本金的速度，提早還清貸款。
方法 5 ：長期貸款應避免採用浮動利率
銀行常用較低的表面利率 ( 起始利率) 來吸引客戶，然後再逐年調漲利息，這種可調整式的浮動利率對長期貸款者來說，背負了將來高利率的風險。如果貸款期限超過4年以上，最好避免採用浮動利率。
方法 6 ：隨時運用閒置的資金， 提早償還本金， 以節省利息
只要能加速償還本金，便能縮短房貸的還款年期，利用 No prepay penalty 的貸款產品，就能夠達到這樣的目的。只要能隨時利用手邊多餘又閒置的資金 ( 如：周轉金 、珠寶、債券、退休金等 ) 透過提早償還本金，來節省利息支出。
方法 7 ：簽約前多比較 ，睜大眼睛 ，小心上當吃虧
為保障自我權益，在房貸簽約前別忘了多研究多打聽與自己有關的各項貸款條件。例如：違約金的計算方式、提前還款的本金限制，貸款手續費 、估價費 、Escrow 費、Point費、銀行Rebate 、貸款經紀人佣金等。
方法 8 ：建立良好信用，提高FICO 分數
信用分數好壞，除了影響利息高低以外，還影響貸款申請是否會被銀行拒絕。所以平時養成良好 ( 準時 ) 付款習慣，提高自己信用分數，也就是省息的方式之一。
方法 9：善於利用淨值貸款做為應急的「周轉金」 一般人會在銀行戶頭內存上個為數不小的「周轉金」以備不時之需，其實你不需要把現金存在銀行，你可以在申請房貸時，同時附帶申請一個淨值貸款做為你的「急救金 / 周轉金」，這筆錢你可以備而不用，不用時，你不需付利息。。
方法 10：用淨值貸款 Equity line 來取代你的現金
把你多餘的現金拿去還清銀行借款本金，以減少利息支出或提早還清貸款。一般家庭應急的「周轉金」則可用淨值貸款 Equity line 來取代。
方法 11：整合貸款 ，債務合併 ，利息重整
如果你有許多高利息卡債，你可以做一次房屋「重新貸款」 用房貸的低利息,，去把高利息卡債或車貸一併全部付清，這就叫做債務合併，利息重整。
方法 12：選擇誠實能幹的貸款經紀人
市場上有許多不誠實的貸款公司及貸款經紀人，會用不正當的手段去騙貸款人， 讓他們的客戶拿到較高利息 。 ( 註 ﹕貸款人所拿到的利息愈高，貸款經紀人從銀行拿到的佣金 或 回扣則愈高 。少許不肖的經紀人常常只顧自己的利益，而不顧客戶的利益 ) 所以慎選貸款經紀人，就是另一種節省房貸利息的方法。
方法 13：限制貸款經紀人的佣金收入，可有效得到較低的貸款利息
許多不肖的貸款經紀人，常常只看自己可以從銀行得到多少利潤，而故意拖延時間，不去鎖住利息。所以你應該問貸款經紀人可以從你的貸款中賺到多少錢？而不是問你可以拿到多少利息是？一般來說，如果你能限制 / 壓低貸款經紀人的佣金收入，你就可以得到較低 / 較好的利息。
方法 14：不可相信零費用，零Point，零估價費的貸款廣告
許多不肖的貸款經紀人，常常會亂登不實的廣告去吸引客戶上門。其實許多不甪付出任何費用 或 手續費的貸款，它的利息一定比付費的貸款高出許多。所以吃虧上當的永遠是貸款人，而佔便宜的永遠是貸款經紀人。一般來說，如果貸款人想省下貸款費用，就會相對付出較高的利息。
銀行借錢給你是有條件的，銀行審核房屋貸款的時候是要件的。
銀行審核的要件有許多，列如：房產價值、貸款人的信用、工作收入、頭期款 / 首付款來源、火水險保險單、產權保險單、個人報稅單、個人信用卡卡債、產地產稅單、、、、
「你需要準備多少頭款，才能夠貸到款呢？」「你需要準備多少信用分數 / FICO分數，才能夠貸到款呢？」「你需要準備多少工作收入(收入證明 )，才能夠貸到款呢？」申請房屋貸款之前，你需要先裝備好自己，才可能順利借到錢。
只看利率就可以了嗎？
借款時一定要有正確的觀念──「本金、利率、付款年期 / 償還年限」是貸款三要素 , 絕對不能只看一項利率就貿然申貸 ！你到銀行去辦貸款 「借款本金？借款利率？借款年期？貸款費用？信用分數？頭期款多少？收入証明文件？報稅証明？銀行貸款產品的種類？」這十種要素組合在一起就是你的房貸成本。但是，一般消費者選擇房貸卻以「利率高低」為優先考量，那一家貸款利息「報價最低」「收費最低」就向那一家銀行申請貸款，孰不知貸款種類，五花八門 (暗藏玄機 ) ，經紀人素質又良莠不齊 ，貸款人在申請貸款時一定要多方打聽，研究明白，弄個清楚 ，否則你容易會吃虧上當 。貸款人一定要小心 ，慎選,貸款經紀人。
申請貸款的各項文件不可做假，也不可偽造文書
只重視優惠利率雖然可以減輕利息負擔，但不能忽略了誠實與償債能力 這兩個要素。 「再差的信用，再差的收入，再差的個人條件」都可以借到錢 ，不過那不是借錢而是騙錢 。
貸款經紀人與貸款人聯合起來，用「假的文件、假的證明」來騙銀行。用欺瞞的手段來獲得貸款， 這種偽造文書詐欺的行為可是要吃上聯邦刑事罪的官司。經紀人常常利用貸款人不懂英文或不懂貸款文件 ，就胡亂要求貸款人在各式文件上簽字 、、、孰不知貸款人在貸款文件上的任何簽字，都要負法律責任的。每每貸款人事後吃上了官司還不知道是發生了什麼事呢！
在簽署貸款文件中，最重要的就是看經紀人在你的「收入與 職業」這兩欄上是怎麼填的。如果填的資料與事實不符，那就表示「做假」，而你在「做假」的文件上簽字，那就是偽造文書的詐欺行為 。如果你被銀行行員事後審核發現「做假」， 你很有可能被要求立即還清全部欠款 , 或有可能被送上法院吃上官司的。
你做假騙銀行，不要以為以後只要每個月準時付Payment 就會沒有事，孰不知你的經紀人因為其它貸款案件「做假」被查到，連帶他 / 她以前做的貸款文件全部都會被重新拿出來審核一遍 ，一旦你被連累上，在審查時發現你也犯了不誠實 或有做假文件的行為，你就會有大麻煩了。
富爸爸富媽媽說：「小心不肖的貸款經紀或代理公司用誇大的廣告詞來唬弄你，讓你在利息上或貸款文件上吃虧上當。」
看到報載「不查收入、不查工作、不查存款、不查身份。 」「信用不好 沒問題。」「零頭款沒問題。」 或「專治 貸款疑難雜症 ，一切OK ，統統沒問題。」的廣告時，你就要特別小心這些經紀人或代理公司，他們很可能用「做假文件」的方式去向銀行騙錢 。在你順利借到錢之後， 他們就害你上了賊船，一但東窗事發，事跡敗露，你就等著去見法官吧！
俗語說：「誠實是最好的防禦。」 在申請銀行貸款上，在填表格簽字時「誠實」最重要 ，它可以讓你避開牢獄之災 ，貸款人不得不謹慎，你不要因為貪圖低利息而惹禍上身。
借錢不還叫騙錢，用不當手段去借錢也叫騙錢
富爸爸富媽媽說：「借錢不還叫騙錢 ，用不當的手段去借錢也叫騙錢 ，小心！ 你騙到的錢 會讓你晚上睡不著覺的。」
要知道「貸款容易， 還款難。」如果你償債能力不足 或沒有償債能力 ，最好不要借款 ，以免以債養債把自己陷入在負債的旋渦中不可自拔。
有一種專門為信用不好的人而設計的貸款方案叫做 Sub-prime Mortgage ，它可以幫助信用差的人順利取得貸款金額 ，但也同時陷借款人於高風險之中 ，這種貸款方式的房子有25% 最後成了銀行沒收的拍賣屋，所以採用Sub-prime Mortgage方案的借款人要特別謹慎。事前要做好償債能力的評估 ，避免事後陷入 ( 背債 ) 破產的漩渦中無法自拔。
「天下沒有白吃的午餐。」 任何的好處 ( 收獲 ) 都要付上代價的 ，騙來的錢也好 ，借來的錢也好， 都是要作你一筆筆去償還的。
貸款人用假文件假資料騙銀行固然不對，但是貸款經紀人昧著良心幫助貸款人「作假」也不對。貸款經紀人在你幫助客戶取得借款的同時要有良心 ，不能「利慾薰心，搶生意做」 胡作非為， 製造出假的文件來，讓自己或貸款人受到牢獄之災 ，此種害人害己的行為 千萬不可做。
貸得自在，還的輕鬆
對一般消費者而言，房屋貸款絕不是一筆小數目 。因此在規劃房貸之前 一定要多方研究，衡量一下自己的財務需求和償債能力，審慎評估各種貸款方案，誠實填寫貸款文件，這樣才能 『借得自在，還的輕鬆！』
(( 附記 )) 房屋貸款種類有﹕
淨值型房貸 Home Equity Line
淨值型房貸是依房屋的市值 , 由銀行提供給房貸客戶一個循環額度，透過存款與貸款戶頭合一的設計，在有資金需求時客戶可隨時提領 ，有多餘資金時又可以隨時存入還清 ，以增加客戶資金調度的靈活性。已經還清的額度可以循環動用，動用到的資金才計息，未動用到的資金則不計利息，一般利息是以日計算。
浮動利率–又稱指數型貸款
指數型房貸的利率參考標準是以Prime Rate利率為依據訂出平均指數，再往上加上銀行利潤 ( Margin ，加碼 ) 。Margin的幅度則視客戶的信用狀況與房屋貸款條件而定。它的優點是利率透明 ，且三～六個月調整一次，市場利率降低時，指數型房貸利率也隨著調低。反之，利率上揚時，房貸利率也會跟著上揚。
十五年 , 卅年 , 四十年固定利率房貸
在固定利率期間，不管當時市場利率繼續走跌或上升，利率都是原來 (簽約 ) 的固定利率。它的好處是利率固定不變，不受市場利率走勢所影響，缺點是不論你如何提早清還本金 ，你的每月月付款額是固定不變的。一般而言，固定利率的產品價格會較浮動利率產品的價格來得高些 ( 一般高出0.5 % ～ 1.50 % )，因為銀行要吸收市場利率上升的風險。
最低月付款，又稱 Balloon Payment
銀行答應貸款人可以付最低的月付款。 (例如 ：借款30萬元，你每個月只付 $ 375 元 ，而不是付 $ 1950元。 ) 而你少付的本金或利息則會累積到你的總本金中 。如此一來 ，你借的本錢會愈累積愈多而不是愈還愈少。例如 ﹕ Interest Only 。採用最低的月付款方案的貸款人， 其所承擔的風險要比固定利率高出許多 ，所以你要慎重考慮 ，小心從事才好。
冠軍專欄 626-347-9459 唐冠軍